隨著我國房地產(chǎn)步入存量時代，大量房屋開始步入“中老年”，提前謀劃房屋養(yǎng)老金制度有助于提升居民的居住品質(zhì)和安全性，也將為房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展和城市更新提供有力支撐。

　　房屋養(yǎng)老金制度作為房地產(chǎn)步入存量時代的重要制度安排，已邁出試點的“關(guān)鍵一步”。近日，在上海市第十六屆人大常委會第十五次會議上，上海市市長龔正表示，上海市將探索實施房屋定期體檢、房屋安全保險和房屋養(yǎng)老金三項制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理的長效機制。上海考慮分兩步推進：第一步，今年先行在浦東等區(qū)開展試點；第二步，在試點基礎(chǔ)上，明年將在全市范圍推開。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，目前，包括上海在內(nèi)的22個城市正在試點推行這一制度。

　　房屋養(yǎng)老金制度最早在2022年5月1日被提出。2023年，我國提出房地產(chǎn)發(fā)展新模式，以促進房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。新模式包括完善住房供應(yīng)體系、建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動新機制和建立房屋全生命周期安全管理的長效機制等一系列改革舉措。其中，建立房屋全生命周期安全管理的長效機制就是要研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度。隨后，房屋養(yǎng)老金制度作為一個創(chuàng)新性、前瞻性的制度安排成為各界關(guān)注的焦點。

　　目前，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，城市發(fā)展由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，進入城市更新的重要時期，探索建立房屋養(yǎng)老金等制度勢在必行。根據(jù)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中國城鎮(zhèn)住房存量持續(xù)增長，并且已經(jīng)從供給短缺轉(zhuǎn)為總體平衡的狀態(tài)。截至2023年，中國城鎮(zhèn)住宅存量約為335.5億平方米，城鎮(zhèn)住房套數(shù)約為3.74億套，大量房屋開始步入“中老年”。

　　事實上，我國作出過類似房屋養(yǎng)老金的制度安排。1998年我國發(fā)布了《住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，并自1999年1月1日起開始實施。而后，為了解決維修基金使用難、收支不透明以及應(yīng)對住宅樓逐漸老化，維修需求增加等問題和現(xiàn)實情況，2007年又發(fā)布了《住宅專項維修資金管理辦法》替代了原有的《住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，并自2008年2月1日起施行至今。

　　但住宅專項維修資金制度在實施過程中也存在一些問題，比如資金體量小、提取程序繁瑣、續(xù)繳制度難落實等。與此同時，隨著房地產(chǎn)市場步入存量時代，大量房屋開始步入“中老年”，需要維護、改造的老舊房屋占比快速提升，現(xiàn)有住宅專項維修資金難以滿足，亟待補上保障房屋全生命周期安全的制度短板。

　　而從一些地方試點房屋養(yǎng)老金制度所披露的情況來看，房屋養(yǎng)老金制度包括個人賬戶和公共賬戶兩部分。個人賬戶的資金主要來源于業(yè)主在購買新房時繳納的住宅專項維修資金，而公共賬戶則由政府建立，資金來源可能包括土地出讓金、維修資金的增值收益、財政補貼等。在試點階段，重點是建立公共賬戶，這將有助于解決老舊房屋的維修和改造問題，且不會給業(yè)主帶來額外負(fù)擔(dān)。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金制度是對房地產(chǎn)步入存量時代的提前謀劃。今后房屋養(yǎng)老金的制度安排可能會類似于個人養(yǎng)老金制度的三大支柱。第一支柱是專項維修基金，由全體業(yè)主共同所有，進入個人賬戶。第二支柱是公共賬戶，例如，一定比例的土地出讓金、財政獎補，公共維修資金增值收益，公積金增值收益等。第三支柱是商業(yè)性質(zhì)的房屋養(yǎng)老金，包括房屋綜合安全保險以及商業(yè)性房屋養(yǎng)老補充等。

　　可以預(yù)計的是，房屋養(yǎng)老金制度有望在上海等22個城市試點的基礎(chǔ)上不斷完善，進而持續(xù)探索全生命周期房屋安全管理的長效機制，并在全國范圍內(nèi)推廣實施。從短期來看，房屋養(yǎng)老金制度在為房屋提供全生命周期安全保障的同時，可能會帶來房屋持有成本的上升。但從長期來看，房屋養(yǎng)老金制度有助于提升居民的居住品質(zhì)和安全性，也將為房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展和城市更新提供有力支撐。